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La crisis de las hipotecas

La crisis de las hipotecas subprime es una crisis financiera, por desconfianza crediticia, que como un rumor creciente, se extiende inicialmente por los mercados financieros americanos y es la alarma que pone el punto de mira en las hipotecas basura europeas desde el verano del 2006 y se evidencia al verano siguiente con una crisis bursátil. Generalmente, se considera el detonante de la  crisis financiera de 2008, y de la de la crisis de la   Burbuja inmobiliaria en España.  
La crisis hipotecaria, hasta el momento (octubre de 2008), se ha saldado con numerosas quiebras financieras, nacionalizaciones bancarias, constantes intervenciones de los Bancos centrales de las principales economías desarrolladas, profundos descensos en las cotizaciones bursátiles y un deterioro de la economía global real, que ha supuesto la entrada en recesión de algunas de las economías más industrializadas.
En España, la legislación abre la posibilidad de que el comprador de un inmueble y el banco que le financia pacten, en la escritura notarial de hipoteca, que la devolución del préstamo recibido se haga solamente efectiva con el inmueble hipotecado: permite la dación en pago. Sin embargo, las entidades financieras no "negocian" los préstamos hipotecarios con sus clientes ordinarios; imponen sus contratos tipo que no recogen esa cláusula de dación en pago sino que se remiten a una regla general del Código Civil: el deudor responde de sus obligaciones con todo su patrimonio.
En caso de impago, los bancos españoles ejecutan habitualmente la hipoteca mediante un proceso judicial rápido, que desemboca en la venta del inmueble a cualquier interesado o en su adjudicación al propio banco, con el consiguiente desahucio del comprador y por un valor aproximado del 50-60% del préstamo otorgado. Si la hipoteca es relativamente reciente, le quedará al comprador desahuciado una cantidad mayor por pagar, que el banco le seguirá reclamando.

Los datos hablan por si solos: en España, en los dos últimos años, más de 350.000 familias han sido desahuciadas.

En el Reino Unido

Los préstamos y el crédito hipotecario en Reino Unido empiezan a ser tratados como demora a partir de los seis meses, mientras que en España el periodo establecido es sólo de tres. Según la patronal de la banca británica, la mayoría de retrasos en los hogares son temporales, y un gran porcentaje de impagos se puede resolver con una buena planificación entre ambas partes.

En Alemania: el Estado proporciona un hogar de acogida

El desahucio, regulado en Alemania en el Código de Procedimiento Civil, requiere una orden judicial, precedida de al menos tres meses de negociaciones para una solución amistosa que puede conducir a condonación de parte de la deuda o dación en pago cuando se trata de "deudores de buena fe".
Si la negociación fracasa se va a juicio y en la sentencia deben constar los nombres de todas las personas que deben abandonar la casa, incluidos los niños. Los gastos del desahucio, que incluyen honorarios de un alguacil y vaciado del inmueble por parte de una empresa de transportes se cargan a cuenta del deudor y rondan los 1.500 euros por habitación.
Es responsabilidad del deudor, tanto en casos de vivienda en alquiler como de vivienda en propiedad, proveerse de un lugar de traslado previamente. En caso contrario, el Estado le proporciona un hogar de acogida. En caso de que el desahuciado considere su caso inmoral, puede acogerse al artículo 765a de la Ley ZPO y su caso será visto por un tribunal administrativo distinto al tribunal de ejecución. Antes del desahucio se permiten medidas de coerción directa como cambiar las cerraduras.

Francia: condonación judicial de las deudas

En Francia, como en el resto de Europa continental, no se admite como regla general la dación en pago de un bien hipotecado para que cualquier ciudadano se libre de sus deudas. Pero tampoco pueden adjudicarse el banco prestamista la vivienda habitual del deudor, y menos por un 50% del valor en que fue tasada. Además, la reforma concursal francesa de 1994 introdujo la condonación (perdón) judicial de las deudas de personas físicas mediante la liquidación de su patrimonio.

Italia: una legislación más benevolente

En Italia, un país con muchos más habitantes (61 millones frente a 46) el número total de familias que en 2011 recibieron un aviso de desahucio fue de 56.000.
Pero además, la legislación italiana es mucho más benevolente con los inquilinos que no pagan que la española. Desde que un juez aprueba que una familia sea desahuciada (y para eso son necesarios meses y meses) y emite el aviso de desahucio, los inquilinos tienen entre seis meses y un año para abandonar el inmueble. Pero, sobre todo, se puede pedir una prórroga en la ejecución del desahucio si la persona es mayor de 65 años o tiene unos ingresos bajos.

Portugal: moratorias y dación en pago

El pasado sábado entraron en vigor en Portugal las alteraciones a la legislación sobre préstamos hipotecarios que incluyen un régimen extraordinario para familias en incumplimiento que se ajusten a una serie de requisitos, entre ellos, que uno de los miembros esté desempleado o que la tasa de esfuerzo haya aumentado al 50% en caso de familias con hijos.
En estas circunstancias, las familias que no consigan pagar su hipoteca pueden solicitar un periodo de carencia parcial, con duración mínima de un año y máxima de dos, la prórroga de los plazos de amortización del préstamo o la concesión de un préstamo adicional –segunda hipoteca- para hacer frente al impago.
En caso de que estas medidas no sean suficientes, la familia en cuestión podrá optar por la dación en pago de su vivienda. La nueva legislación permite que la entrega de la casa al banco extinga totalmente la deuda cuando la suma del valor de la tasación actual del inmueble y de las letras pagadas sea igual al crédito o cuando el valor actual de la vivienda sea igual o superior al crédito.

Estados Unidos: se paga la hipoteca entregando la vivienda

El problema social de los desahucios también azota a Estados Unidos, donde basta la entrega de la vivienda como pago total de la hipoteca.
El Bank of América, uno de los mayores prestamistas hipotecarios de Estados Unidos, inició a principios de año un programa a través del cual, alrededor de un millar de sus clientes que han incumplido con el pago de sus hipotecas podrán convertirse en inquilinos de las viviendas para evitar el desahucio.
Bank of América es uno de los que llegó en febrero pasado a un acuerdo con el Gobierno del país, por el cual pagará 25.000 millones de dólares para paliar los abusos que cometieron en los procesos de embargos hipotecarios.

*Información elaborada con los datos recopilados por corresponsales y colaboradores de ELMUNDO.es en distintos países.